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Investimenti immobiliari negli USA? Avete ancora dei dubbi? Ve li togliamo noi!

Gli investimenti immobiliari all’estero vi incuriosiscono ma non sapete come si procede nell’acquisto di una casa, cosa si deve tener ben presente e a chi chiedere, ve lo spieghiamo noi!

Nell’articolo: Investimenti immobiliari all’estero: USA e UK i migliori mercati vi proponevamo di diversificare le vostre risorse finanziarie in modo sicuro e redditizio acquistando degli immobili selezionati dal nostro partner internazionale OPISAS, specializzato nella intermediazione immobiliare all’estero. Grazie ad Opisas vi garantiamo trasparenza e professionalità in tutte le fasi dell’intermediazione: dall’individuazione degli immobili, al reclutamento degli inquilini fino alla gestione post locazione.

Se aveste qualche dubbio sul mercato immobiliare made in USA, vi sottoponiamo i dati dei report emessi dalla NAR (National Association of Realtors) secondo i quali è emerso che, tra aprile 2016 e marzo 2017, gli investitori stranieri negli USA sono aumentati del 49% dall’anno precedente. Infatti il mercato americano degli acquisti immobiliari dimostra una ripresa incoraggiante su tutti i fronti non da meno il segmento relativo agli affitti che ha registrato un incremento impressionante fin dal 2014!

Quindi che desideriate acquistare una casa vista oceano a Miami, investire in proprietà già a reddito ad Orlando, a Baltimora o nel North Carolina, si è sempre affiancati e assistiti in ogni aspetto dell’operazione.

Ma quali sono i principali dubbi che affliggono un eventuale acquirente interessato al mercato USA? Cerchiamo di rispondere con qualche FAQ.

Quali sono le fasi di acquisto di un immobile negli USA attraverso l'intermediazione di Opisas?

Le fasi per completare l’acquisto di un immobile negli USA sono 6:

  1. Modulo di prenotazione. Per iniziare il processo di acquisto di un immobile attraverso OPISAS il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente (i) e firmato in calce. Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA), oppure di $4,000 se si sceglie di acquistare come società americana aderendo al servizio aggiuntivo che prevede la costituzione di una LLC Americana (forma societaria paragonabile ad una nostra Srl) (la somma include la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta e l’Employer Identification Number – EIN, equivalente della nostra partita iva).
  2. Contratto di vendita e di acquisto. Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l’acquirente riceverà “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista. Questo contratto, verrà inviato all’acquirente completo sia con i dati dell’acquirente sia con quelli del venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.
  1. Contratto di gestione della proprietà. Assieme al contratto di acquisto, l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell’immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all’acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall’acquirente e restituito prima della data del closing (rogito).
  2. Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.
  3. Closing Statement (documenti finali per il rogito), quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l’acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall’acquirente per concludere l’acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
  4. Warranty Deed. Una volta concluso il processo di acquisto l’acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e le “Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.

Non conosco bene l'inglese, ho il timore di non essere in grado di interfacciarmi con i referenti sul posto, come potete assistermi?

Attraverso i nostri referenti Opisas saremo in grado di assistervi in tutti gli aspetti necessari per una corretta e proficua gestione del vostro immobile a partire dall’acquisto fino all’eventuale rivendita. Saremo noi a colloquiare per vostro conto con le figure di riferimento sul posto.

E' necessario recarmi negli USA per firmare i documenti per l'acquisto di un immobile?

No, non è necessario. Tutte le operazioni possono essere comodamente effettuate dalla poltrona del vostro salotto.

Nel caso decidessi di costituire una società (LLC), mi chiedo chi formerà la LLC e come posso controllare che sia effettivamente formata?

Benchè si possa decidere liberamente di acquistare come persona fisica, le tasse sono le medesime che se si acquista come società. In compenso, dal punto di vista delle tasse sull’affitto le società possono portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. Insomma, l’acquisto come società offre molti più vantaggi rispetto all’acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.

Riguardo l’effettiva costituzione della società, negli USA è possibile costituire la propria LLC tramite portale online. OPISAS si avvale di professionisti abilitati ad effettuare queste operazioni nella massima sicurezza e trasparenza. Una volta formata la società sarà possibile controllare l’apposito registro nel portale dello Stato di riferimento.

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese da sostenere al rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato (si perchè negli USA, come in UK non esistono i notai, sono gli avvocati ad occuparsi delle compravendite) ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita.

In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:

• Spese legali $ 400

• Registration Tax circa 0,6% valore acquisto

• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all’invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.

• Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.

OPISAS ha un accordo con i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):

– $3200 in caso di acquisto come persona fisica

– $4000 in caso di acquisto come società

Se aveste ancora dei dubbi sulle fasi di acquisto o su altri aspetti della compravendita, scriveteci a info@med-imm.com.