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L’andamento del mercato immobiliare residenziale a livello nazionale

Un 2012 all’insegna della timida ripresa per il mercato immobiliare residenziale. I primi due mesi dell’anno hanno risentito degli elementi pregnanti, che hanno caratterizzato il secondo semestre del 2011: l’incertezza sul fronte dei mercati finanziari, i mutamenti dell’asse governativo e la stretta sui mutui. Tali elementi si sono riflettuti, soprattutto a partire dal mese di novembre, in una contrazione del numero delle compravendite: da un lato le riviste condizioni di accesso al credito hanno generato molte difficoltà per il target medio e medio basso nell’acquisto della prima abitazione con ricorso a mutuo. In secondo luogo anche il target medio alto si è mostrato attendista, in relazione alla nuova imposizione fiscale che andrà ad impattare sulla casa. A livello di prezzi il secondo semestre del 2011 ha visto una flessione media del 2% per quanto riguarda le grandi città, ma è opportuno fare dei distinguo: Milano, Roma e Torino hanno mostrato una  sostanziale tenuta dei prezzi e dinamiche simili per quanto riguarda gli altri indicatori di mercato. Si è riscontrata inoltre stabilità delle quotazioni a Verona e Genova, una flessione del 3% a Bologna, Cagliari e Firenze e un calo del 5% a Napoli e Bari. In generale hanno tenuto maggiormente, in termini di quotazioni e di compravendite le aree centrali e le soluzioni immobiliari di maggiore livello qualitativo, mentre è stata più in difficoltà l’offerta di scarsa qualità in contesti periferici.

A livello geografico, le zone che hanno evidenziato contrazioni delle quotazioni maggiori sono le regioni del sud (-4,1%) e del centro Italia (-3,3%), mentre nel nord si è avuta una sostanziale tenuta dei prezzi (-0,9%). «Per il primo semestre del 2012 si prevede un leggero repricing, soprattutto per le soluzioni immobiliari di minore qualità e le location più periferiche. Siamo in media nell’ordine del 1-3% per le grandi città e del 3-5% per i capoluoghi  minori. Non si tratta quindi di una diminuzione che contribuirà in modo determinante a ridurre il disallineamento tra domanda e offerta. Nei capoluoghi secondari si è riscontrata una tenuta complessiva delle quotazioni nel centro-nord, mentre per quanto riguarda le altre regioni le differenze sono marcate a seconda della specifica realtà. In aumento i tempi di vendita: in media si attestano intorno ai 6,5 mesi nelle grandi città, ma si assiste ad una tendenza all’aumento soprattutto per le soluzioni di minore appeal. Tale fenomeno è ancora più marcato per i capoluoghi minori dove in alcuni casi si possono toccare anche i 12 mesi. Lo sconto medio che i proprietari concedono in sede di chiusura delle trattative è molto variabile a seconda del contesto e della necessità di vendita del proprietario: in media siamo intorno al 10 -15%. 

La fascia più colpita dalla crisi è quella costituita da giovani coppie e stranieri intenzionati all’acquisto della “prima casa”, domanda potenziale che si sta spostando verso la locazione. Questo mercato, che ha beneficiato quindi di un’iniezione di nuova domanda, rimane dinamico grazie anche alla costante richiesta in locazione per studenti nelle zone universitarie e per lavoratori fuori sede nelle principali grandi città. In aumento invece la propensione all’acquisto immobiliare dell’investitore privato, al fine di proteggere il patrimonio; questo si concretizza di solito nell’acquisto di tagli medio-piccoli per i figli o da mettere a reddito alla ricerca di rendimenti, che in media si attestano intorno al 3,5%: Tale percentuale può aumentare in base al rapporto tra canone annuo e investimento in particolari contesti urbani, in cui vi è forte domanda in locazione, ma i prezzi si sono mantenuti su livelli contenuti, dando luogo a rendimenti interessanti.  Lo stesso vale per le locazioni per studenti, che si confermano tra le opzioni che offrono rendimenti maggiori.

A livello nazionale i volumi di compravendita residenziali, pur avendo registrato un leggero aumento tendenziale nel III trimestre 2011 (131.125 in termini di NTN), rimangono comunque su valori piuttosto bassi. L’aumento dell’1,4% del III trimestre viene dopo due trimestri di segno negativo (-6,6% al II trimestre e – 3,7% al I trimestre), il che lascia presagire che il dato complessivo per il 2011 sarà intorno alle 600.000 compravendite.  Rimane incertezza in merito alle conseguenze relative all’introduzione dell’Imu, che di fatto prevede un aumento della tassazione sia sulle prime che sulle seconde abitazioni e alla riforma in programma relativa al sistema estimativo del catasto. Per il 2012 si prevede una lieve ripresa delle compravendite, di pari passo con la ritrovata propensione delle banche a concedere mutui e alla parallela riduzione degli spread applicati. L’orizzonte temporale atteso per una ripresa significativa del mercato, nella componente delle transazioni e dei prezzi, è il 2013.

Da Il Sole 24 Ore