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Redazionale: le case con un prezzo realistico si vendono rapidamente. Le altre rimangono nel mondo dei sogni

Come si stabilisce oggi il prezzo di un immobile?

Domanda da un milione di dollari, specie in italia e specie nel momento storico che stiamo attraversando. E’ necessario premettere quanto segue: l’entrata nell’euro nel 2001 e l’andamento positivo dell’economia fino al 2006 (picco delle vendite immobiliari) avevano provocato un innalzamento anomalo dei valori immobiliari che, a detta di molti, poteva rappresentare una sorta di bolla immobiliare. Prezzi diventati cosi alti da non essere più alla portata dei salari che, invece, rimanevano ancorati ai valori del cambio euro/lira. Dal 2006 ad oggi lo scenario è via via cambiato arrivando a quello attuale nel quale le compravendite si sono drasticamente ridotte di circa il 40%. Questa riduzione delle vendite è stato determinato dai seguenti fattori:

A) dal 2002 al 2006/2007 i proprietari di prime case sono passati dal 15% a circa il 70%. Chi ha potuto ha comprato. Ad oggi quel bacino di utenza si è drasticamente ridotto ai soli cambi di casa;

B) mutato atteggiamento delle banche che concedono mutui molto più difficilmente che in precedenza.

C) difficile incontro tra la domanda e l’offerta

D) incapacità di molti colleghi di spendersi per far capire le mutate condizioni economiche ed il mutato scenario immobiliare.

La grande anomalia è che questo andamento verificatosi dall’ingresso dell’euro ha creato un mercato “bifronte”: un mercato immobiliare attuale e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni.

“Da mesi ormai, se non anni, ci si scontra con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo, dice Stefano Emili, il nostro rappresentante legale. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde.

Mancanza di indicatori affidabili: in italia, nel campo immobiliare (e forse non solo in quello) si avverte la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera. Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%.

In italia abbiamo l’osservatorio del marcato immobiliare dell’agenzia del territorio e gli osservatori delle Camere di Commercio che, per loro stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basano per meno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc. Anche la percentuale minoritaria dei numeri “reali” risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica. Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura “a corpo e non a misura”, emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale.

Per non parlare delle decine di “uffici studi” che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa.

Scarsezza Storico Vendite: a fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie “storiche” di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti “fuori casa”.

Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento. L’unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l’eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità.

Valutazioni alternative assurde: molti colleghi agenti immobiliari professionali, continuano ad assecondare i venditori non diventando parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da “colleghi” impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra gli agenti non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli.  La categoria non può e non deve più assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell’amatore che sappia apprezzare la loro casa. Gli agenti immobiliari non sono professionisti pagati a parcella ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto. Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l’impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato. Invece tutto è cambiato. Gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgono perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni.

Le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili! In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. f. kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall’interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta.

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Confindustria: in Italia le case sono troppo care

La crisi delle compravendite di abitazioni è ormai così profonda che  persino il centro studi della confindustria (csc) non ha dubbi: la crisi è causata anche dai prezzi delle case che in italia sono troppo cari. A fronte del crollo del 20% nelle transazioni effettuate ad inizio anno, con prospettive negative per i prossimi mesi, sarebbe necessaria una ulteriore correzione del 7% sui listini. 

Dal 2008 ad oggi, secondo il centro studi, i prezzi delle case sono scesi di oltre il 10%, ossia del 2,7% annuo in termini nominali e del 4,3% al netto dell’inflazione. Ciò nonostante in rapporto ai redditi disponibili sono ancora troppo alti del 9,2% al netto dell’inflazione: per entrare in equilibrio con le possibilità reali degli italiani occorre una rapida correzione. Tuttavia, avverte il csc, la correzione potrebbe essere anche più prolungata e profonda, in quanto il peggioramento del mercato è esploso in concomitanza con alcuni fattori che non miglioreranno nei prossimi mesi.

Disoccupazione e credit crunch concorrono infatti ad un rapido aggiustamento dei prezzi verso il basso, a cui si accompagnano tempi lunghi di vendita e trattative dilatate per ottenere uno sconto, che si aggira attorno al 15,4%. rispetto al 2008 dunque, secondo confindustria, sommando la diminuzione dei prezzi e lo sconto medio ottenuto, i valori immobiliari hanno perso di fatto un 25-30%. Per questo, ci troviamo nel miglior momento per comprare, visto che simili margini di negoziazione non si vedono facilmente.