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Edilizia residenziale pubblica o edilizia popolare. Una materia complessa, cerchiamo di fare un po’ di chiarezza!

In questi giorni ci siamo trovati ad improntare un compromesso per la vendita di un immobile realizzato in edilizia residenziale pubblica. Quello dell’edilizia residenziale pubblica è un ambito molto complesso che talvolta anche gli stessi notai masticano con difficoltà. Infatti la normativa di riferimento per l’edilizia residenziale pubblica è molto frammentata e oggetto di numerose modifiche legislative, non sempre coordinate tra loro il che purtroppo hanno dato vita ad interpretazioni diverse.

Poiché si tratta di una materia di non facile comprensione, anche per gli addetti del mestiere, bisogna fare un po’ di chiarezza. Procediamo per gradi.

 

Cos’è l’edilizia residenziale pubblica?

L’edilizia residenziale pubblica è un settore dell’edilizia realizzato dallo Stato (direttamente o indirettamente) o da privati ma con finanziamenti pubblici, allo scopo di creare e fornire alloggi abitativi a favore dei cittadini con basso reddito. Si tratta quindi di alloggi acquistabili a prezzi ridotti ma che in compenso sono sottoposti a divieti temporanei di alienazione o a limiti/vincoli nella commerciabilità.

Come è organizzata l’edilizia residenziale pubblica?

L’edilizia residenziale pubblica è divisibile in tre sottocategorie: l’edilizia sovvenzionata, l’edilizia agevolata e l’edilizia convenzionata.

 

L’edilizia sovvenzionata riguarda gli alloggi costruiti direttamente dallo Stato o da Enti pubblici come ad esempio l’ATER (Azienda Territoriale Edilizia Residenziale Pubblica). Per questo tipo di alloggi è solitamente prevista l’inalienabilità, a pena di nullità del contratto, per 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non sia stato pagato l’intero prezzo. Inoltre è prevista la prelazione a favore dell’Ente Pubblico costruttore in caso di vendita dopo i 10 anni.

 

L’edilizia agevolata invece è quella sottocategoria dell’edilizia residenziale pubblica che riguarda quegli alloggi costruiti da imprese private ma con contributi pubblici. Per questo tipo di alloggi è di solito prevista l’inalienabilità per i primi 5 anni. Nei primi 5 anni dall’assegnazione o dall’acquisto, è prevista la possibilità di alienazione solo previa autorizzazione della Regione e per gravi motivi. Decorsi i 5 anni possono essere alienati liberamente.

 

L’edilizia convenzionata è quella sottocategoria caratterizzata da alloggi costruiti da imprese private che hanno sottoscritto un’apposita “Convenzione” col Comune. Gli alloggi in edilizia convenzionata si dividono in proprietà superficiaria o in piena proprietà.

Gli alloggi in proprietà superficiaria di solito non sono previsti vincoli di inalienabilità.

Mentre per gli alloggi in piena proprietà erano previsti divieti di vendita, pena la nullità dell’atto, per 10 anni e successivamente la possibilità di alienazione era subordinata all’autorizzazione della Regione, ma con la Legge n. 179/1992 sono stati aboliti sia i vincoli di alienazione che i vincoli sulla commerciabilità. Quindi gli alloggi in edilizia convenzionata possono essere ceduti a chiunque, a qualsiasi prezzo e in qualsiasi momento.

Come procedere se si vuol vendere un immobile ATER?

Quando si deve trattare la vendita di un immobile appartenente ad una di queste categorie è prioritario capire con quali divieti e obblighi ci si deve confrontare. Non bisogna limitarsi a leggere l’atto di provenienza perchè la disciplina è legale e spesso nell’atto di provenienza è solo citata l’anonima dizione di legge.

Avendo il conforto del referente notarile, quindi, bisogna individuare precisamente la legge di edilizia residenziale pubblica applicabile e di conseguenza gli obblighi.

A volte, la situazione si complica perchè nella stessa compravendita concorrono sia le norme dell’edilizia agevolata che quelle di edilizia convenzionata. Altre volte invece capita che le Convenzioni edilizie (oltre agli atti di provenienza conseguenti) continuino a mantenere vincoli e divieti addirittura anche dopo gli effetti della 179/1992…insomma si tratta di un vero e proprio campo minato per gli agenti immobiliari che in alcuni casi, se non adeguatamente informati dai proprietari, non possono neanche sospettare di essere incappati in un alloggio di edilizia residenziale pubblica, pur avendo a disposizione i documenti catastali e l’atto di provenienza!

Quindi ai clienti acquirenti suggeriamo di affidarsi ad agenti immobiliari scrupolosi che se si presentasse una compravendita afferente alle norme di edilizia residenziale pubblica avranno lo scrupolo di confrontarsi con dei notai e trovare la strada più lineare per il buon fine dell’affare!

Fonte di riferimento: blog del notaio Massimo d’Ambrosio

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Home Staging. La sfida continua con due nuovi allestimenti

A pochi mesi dal nostro primo intervento di Home Staging, grazie all’intervento dell’architetto Elena di Sero di Sapere di Casa abbiamo completato altri due allestimenti in ambito residenziale: il primo in una villa singola a Montefiascone con splendido panorama sul Lago di Bolsena, il secondo, in un appartamento di nuova costruzione a ridosso delle mura di Viterbo.

Entrambe le proprietà erano ferme sul mercato da diverso tempo. Quindi abbiamo proposto ai proprietari di sfruttare uno degli strumenti di marketing immobiliare più efficace per mettere in luce le qualità degli immobili: l’home staging!

L'intervento alla villa vista Lago di Bolsena

Nel caso di Montefiascone, pur avendo usufruito delle strategie di vendita di diverse agenzie immobiliari, non si era stati in grado di contrastare lo stallo che purtroppo quotidianamente vediamo subire dalle seconde case.

La villa, costruita agli inizi del 2000, si presentava poco attraente negli spazi interni essendo ammobiliata con semplicità, ma con dei grandi punti di forza all’esterno: un giardino molto curato, la magnifica vista verso il Lago di Bolsena e un contesto tranquillo con privacy, ma non isolato. L’intervento di Elena di Sero si è basato sulla valorizzazione di ogni spazio, in particolare della zona giorno distinguendo l’ampia e funzionale zona pranzo dal soggiorno, impreziosito da un camino girevole, e il gradevole giardino d’inverno. Ecco un video che racconta tutte le fasi dell’intervento.

Video Home staging Montefiascone

L'intervento di via San Girolamo a Viterbo

Il caso del trilocale di via San Girolamo a Viterbo invece ha presentato altre particolarità che abbiamo cercato di descrivere attraverso un’intervista rilasciata dall’architetto Elena di Sero di Sapere di casa che si è occupata dell’allestimento.

Noi:

Quali sono state le linee guida che hai scelto di seguire per allestire la casa di via San Girolamo. Cosa ti ha ispirato?

Elena:

home staging via san girolamo

Nel progettare l’allestimento ho voluto rispettare il sapore classico e rustico dell’appartamento, per enfatizzare le sensazioni trasmesse da una casa nel centro storico: calore e accoglienza!

Il rosso mattone del nastro decorativo sulla parete e dei laterizi dell’arco presenti nell’ambiente di ingresso, ha guidato la scelta di utilizzare questo colore come fil rouge, è proprio il caso di dire, dell’allestimento, accompagnato ad una scala di grigi e al bianco.

Prima dell’Home Staging l’occhio del visitatore era attratto immediatamente dalla fascia decorativa, che otticamente dava la sensazione di un ambiente più basso.
Ora tutto è in perfetta armonia.
Arredi, decorazioni e illuminazione si fondono armoniosamente.

Noi:

Oltre a ricreare un ambiente armonioso, cosa credi abbia favorito l’intervento di Home Staging?

Elena:

home staging via san girolamo

L’Home Staging elimina l’imbarazzo per i visitatori che, entrando in un ambiente molto piccolo e spoglio, non riescono a comprendere la reale vivibilità degli spazi. Gli spazi sembrano sempre troppo piccoli e non funzionali. Se non si possiede l’occhio allenato riguardo le reali dimensioni del mobilio e dei complementi di arredo, entrando in un ambiente spoglio, ci si chiede: “ Chissà se entrerà il letto ci sta… così il divano o la libreria”.
Ora, grazie all’Home Staging, nell’ingresso/living del trilocale di via San Girolamo:

  • Sì, C’è spazio per poltrone o per un divano;
  • Sì, C’è spazio per un mobile TV;

Nella camera da letto:

  • Sì, c’è spazio per un letto matrimoniale;
  • Sì, posso utilizzare due comodini ed una poltrona fondo letto;
  • Sì, c’è possibilità anche di installare una cabina armadio.

L’ Home Staging diventa un supporto fondamentale anche per il visitatore: ogni spazio diventa di facile lettura per tutti.

Noi:

Ci spieghi in poche parole, come la disposizione degli ambienti dell’appartamento ti ha guidato nel progettare l’intervento di Home Staging?

Elena:

home staging via san girolamo

Il trilocale di via San Girolamo, oltre all’ingresso, all’ambiente della cucina, i due bagni e due magazzini separati, dispone di due ambienti individuabili come camere da letto.
Ho scelto di allestire una sola come camera da letto, completa di cabina armadio e bagno interno.
L’altra camera ho preferito allestirla come studio per due motivi:
1. uno studio è facilmente modificabile in una camera da letto singola, cioè il visitatore velocemente intuisce che quella potrebbe essere la seconda camera, gli arredi di uno studio, aiutano alla comprensione degli spazi anche se si decidesse di utilizzarla come camera da letto.
2. al tempo stesso, uno studio, è un ambiente adeguato per tutti coloro che non necessitano di una seconda camera.

Nello specifico di questo appartamento la scelta dell’allestimento a “studio” è anche dettata dalla posizione della stanza, in adiacenza al soggiorno e di fronte alla cucina. La funzione è più consona ed armoniosa con una zona giorno, ed offre concettualmente la visione, per chi lo desiderasse, di un ampliamento della zona soggiorno, mediante demolizione di tramezzature interne.

In sintesi, se l’allestimento di Viterbo avrà lo scopo tangibile di far emergere l’appartamento di via San Girolamo dalla massa delle proposte immobiliari in vendita nello stesso quartiere, l’Home Staging di Montefiascone sarà una vera sfida: riuscirà l’intervento di Elena a far superare la diffusa ritrosia nell’acquisto di case singole in uso come seconda casa?

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Secondo Home Staging attack

Il secondo home staging attack risale a Settembre del 2017, ed è stato per noi tutti una conferma dell’ EFFETTO WOW che un intervento di valorizzazione è in grado di innescare nei visitatori.

Esso è stato realizzato su un appartamentino in vendita nel centro storico di Viterbo. Un trilocale di nuova costruzione che non riusciva ad avere il giusto appeal verso gli acquirenti. In vendita da più di tre anni. Il risultato? Venduto in soli 25 giorni!

Altri dettagli qui.

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Investimenti immobiliari garantiti: USA e UK

Investimenti immobiliari all’estero: USA e UK i migliori mercati!

Acquistare un immobile in Italia per investire qualche risparmio, è una pratica che sta lentamente riprendendosi dopo la crisi del mattone iniziata nel 2008. Purtroppo investire nel mattone per ottenere una rendita sicura, viste le basse garanzie del pagamento delle mensilità e la sempre meno attenta manutenzione della casa da parte dei conduttori, fa si che quei pochi italiani che hanno racimolato un po’ di euro ci pensino bene prima di impegnarsi in un investimento tutt’altro che sicuro.

Per questo motivo vorremmo proporre delle concrete soluzioni per impiegare le proprie risorse finanziarie in modo sicuro e redditizio al fine di diversificare ciascun portafoglio immobiliare, invitando i nostri clienti ad investire al di fuori dei nostri confini.

Gli immobili che proponiamo sono stati selezionati dal nostro partner internazionale OPISAS, specializzato nella vendita ed intermediazione immobiliare all’estero, con sede anche in Italia, che con un semplice video spiega come procede nell’individuazione e miglioramento degli immobili, trovando esso stesso gli inquilini, e con quali strumenti fornisce una rendita garantita.

Grazie ad OPISAS, che da anni conduce continue ed approfondite ricerche nel mercato immobiliare internazionale, siamo in grado di proporre per i nostri clienti delle soluzioni di investimento con aspettative di guadagno molto alte.

Tra i mercati immobiliari preferiti ci sono gli USA e il Regno Unito, secondo i report emessi dalla NAR (National Association of Realtors), tra aprile 2016 e marzo 2017, gli investitori stranieri che hanno acquistato immobili in USA sono il 49% in più dell’anno precedente.

Che si voglia comprare casa e vivere a Miami, acquistare proprietà già messe a reddito ad Orlando, o effettuare un investimento negli USA e nel Regno Unito, si è sempre affiancati e assistiti in ogni aspetto dell’operazione. Infatti grazie ad Opisas i nostri clienti verranno assistiti durante tutte le fasi dell’acquisto, approfondendo gli aspetti fiscali e legali, per una migliore comprensione del mercato di riferimento e delle sue regole. Inoltre, grazie ai molteplici servizi di Property Managment, ogni esigenza viene soddisfatta garantendo trasparenza e sicurezza. I servizi vanno dalla visita degli immobili, alla ricerca di inquilini seri ed affidabili, al pagamento delle utenze, alla riscossione degli affitti controllando sempre che la proprietà sia mantenuta in modo impeccabile, all’invio di chiari e puntuali report mensili con la garanzia di una figura di riferimento in loco sempre a disposizione del cliente.

Investire all’estero non è mai stato così sicuro. Quindi non aspettare oltre, chiamaci per avere maggiori dettagli!

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Bonus Ristrutturazioni: le agevolazioni fiscali.

Mancano davvero poche settimane al termine del periodo di maggiorazione del Bonus Ristrutturazioni.

Il prossimo 31 dicembre scadrà la possibilità di detrarre dall’imposta Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) il 50% (anziché il 36%) delle spese sostenute per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali insistenti sul territorio italiano. Questa agevolazione vale anche per l’acquisto di abitazione antisismiche e per l’adozione di interventi di miglioramento o edificazione ex novo in linea con le misure antisismiche.

Alle spese di ristrutturazione edilizia possono essere collegate anche le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici.

A partire dal 1 gennaio 2018 l’agevolazione tornerà al 36% per un massimo di 48000 euro.

Per maggiori dettagli, consultate la guida alle agevolazioni sulle ristrutturazioni aggiornata a settembre 2017 dall’Agenzia delle Entrate (guida).

Il Bonus Ristrutturazioni in sintesi:

A. I contribuenti possono usufruire delle detrazioni Irpef del 50% (per un massimo di 96.000 euro) per:

  • le spese di ristrutturazione sostenute tra il 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017 per singola unità immobiliare (dal 2017, tuttavia, la detrazione è consentita solo se l’intervento di ristrutturazione edilizia è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016);
  • le spese dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonchè ristrutturazione edilizia delle parti comuni degli edifici residenziali;
  • l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione (in questo caso per un massimo di 10.000 euro).

B. Come funziona?

  • La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

C. Chi può usufruirne?

  • Tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

D. Cosa bisogna fare per usufruirne?

  • È sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto di provenienza che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
  • Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche on line), da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

E. Cosa conservare?

  • I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Quindi se avete acquistato una casa da ristrutturare, avete ancora qualche mese per poter usufruire di queste agevolazioni. Non fatevele scappare!