fbpx
Nessun commento

Investimenti immobiliari negli USA? Avete ancora dei dubbi? Ve li togliamo noi!

Gli investimenti immobiliari all’estero vi incuriosiscono ma non sapete come si procede nell’acquisto di una casa, cosa si deve tener ben presente e a chi chiedere, ve lo spieghiamo noi!

Nell’articolo: Investimenti immobiliari all’estero: USA e UK i migliori mercati vi proponevamo di diversificare le vostre risorse finanziarie in modo sicuro e redditizio acquistando degli immobili selezionati dal nostro partner internazionale OPISAS, specializzato nella intermediazione immobiliare all’estero. Grazie ad Opisas vi garantiamo trasparenza e professionalità in tutte le fasi dell’intermediazione: dall’individuazione degli immobili, al reclutamento degli inquilini fino alla gestione post locazione.

Se aveste qualche dubbio sul mercato immobiliare made in USA, vi sottoponiamo i dati dei report emessi dalla NAR (National Association of Realtors) secondo i quali è emerso che, tra aprile 2016 e marzo 2017, gli investitori stranieri negli USA sono aumentati del 49% dall’anno precedente. Infatti il mercato americano degli acquisti immobiliari dimostra una ripresa incoraggiante su tutti i fronti non da meno il segmento relativo agli affitti che ha registrato un incremento impressionante fin dal 2014!

Quindi che desideriate acquistare una casa vista oceano a Miami, investire in proprietà già a reddito ad Orlando, a Baltimora o nel North Carolina, si è sempre affiancati e assistiti in ogni aspetto dell’operazione.

Ma quali sono i principali dubbi che affliggono un eventuale acquirente interessato al mercato USA? Cerchiamo di rispondere con qualche FAQ.

Quali sono le fasi di acquisto di un immobile negli USA attraverso l'intermediazione di Opisas?

Le fasi per completare l’acquisto di un immobile negli USA sono 6:

  1. Modulo di prenotazione. Per iniziare il processo di acquisto di un immobile attraverso OPISAS il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente (i) e firmato in calce. Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA), oppure di $4,000 se si sceglie di acquistare come società americana aderendo al servizio aggiuntivo che prevede la costituzione di una LLC Americana (forma societaria paragonabile ad una nostra Srl) (la somma include la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta e l’Employer Identification Number – EIN, equivalente della nostra partita iva).
  2. Contratto di vendita e di acquisto. Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l’acquirente riceverà “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista. Questo contratto, verrà inviato all’acquirente completo sia con i dati dell’acquirente sia con quelli del venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.
  1. Contratto di gestione della proprietà. Assieme al contratto di acquisto, l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell’immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all’acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall’acquirente e restituito prima della data del closing (rogito).
  2. Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.
  3. Closing Statement (documenti finali per il rogito), quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l’acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall’acquirente per concludere l’acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
  4. Warranty Deed. Una volta concluso il processo di acquisto l’acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e le “Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.

Non conosco bene l'inglese, ho il timore di non essere in grado di interfacciarmi con i referenti sul posto, come potete assistermi?

Attraverso i nostri referenti Opisas saremo in grado di assistervi in tutti gli aspetti necessari per una corretta e proficua gestione del vostro immobile a partire dall’acquisto fino all’eventuale rivendita. Saremo noi a colloquiare per vostro conto con le figure di riferimento sul posto.

E' necessario recarmi negli USA per firmare i documenti per l'acquisto di un immobile?

No, non è necessario. Tutte le operazioni possono essere comodamente effettuate dalla poltrona del vostro salotto.

Nel caso decidessi di costituire una società (LLC), mi chiedo chi formerà la LLC e come posso controllare che sia effettivamente formata?

Benchè si possa decidere liberamente di acquistare come persona fisica, le tasse sono le medesime che se si acquista come società. In compenso, dal punto di vista delle tasse sull’affitto le società possono portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. Insomma, l’acquisto come società offre molti più vantaggi rispetto all’acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.

Riguardo l’effettiva costituzione della società, negli USA è possibile costituire la propria LLC tramite portale online. OPISAS si avvale di professionisti abilitati ad effettuare queste operazioni nella massima sicurezza e trasparenza. Una volta formata la società sarà possibile controllare l’apposito registro nel portale dello Stato di riferimento.

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese da sostenere al rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato (si perchè negli USA, come in UK non esistono i notai, sono gli avvocati ad occuparsi delle compravendite) ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita.

In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:

• Spese legali $ 400

• Registration Tax circa 0,6% valore acquisto

• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all’invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.

• Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.

OPISAS ha un accordo con i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):

– $3200 in caso di acquisto come persona fisica

– $4000 in caso di acquisto come società

Se aveste ancora dei dubbi sulle fasi di acquisto o su altri aspetti della compravendita, scriveteci a info@med-imm.com.

Nessun commento

Tassa Airbnb. Cos’è e come incide nel lavoro dell’agente immobiliare?

La cosiddetta tassa Airbnb è stata introdotta a partire dal 1° giugno 2017 con il D. L. n. 50/2017 e si rivolge a tutti i soggetti che ruotano attorno alla locazione di immobili turistici o ad uso abitativo per brevi periodi, precisamente al di sotto dei 30 giorni.

Il decreto legge interessa i proprietari degli immobili, i terzi che erogano i servizi di fornitura biancheria e pulizia locali, comprendendo anche gli intermediari nelle locazioni brevi: i portali di promozione (Airbnb, Booking ecc) e gli agenti immobiliari.

In cosa consiste la Tassa Airbnb?

Il decreto non fa altro che estendere il diritto di aderire alla cedolare secca, di cui già disponevano i proprietari di immobili affittati per lunghi periodi, anche alle locazioni brevi, cioè al di sotto dei trenta giorni. I proprietari potranno scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, se optare per la cedolare secca al 21% o per il regime dell’Irpef, la cui aliquota minima è pari al 23%.

Cosa comporta la Tassa Airbnb per gli agenti immobiliari?

Per la figura dell’agente immobiliare nell’articolo 4 del decreto legge 50/2017 sono previsti nuovi adempimenti:

1- a partire dal 1° giugno  2017 gli agenti immobiliari che incassano per conto del proprietario i canoni di locazione, diventano sostituti d’imposta ovvero, sono tenuti ad operare una ritenuta del 21% sul canone e a versarla al Fisco entro il 16 del mese successivo, pena multe fino al 20% del corrispettivo incassato.

A seguito dell’interessamento della federazione Fiaip e del neoeletto presidente G. Baccarini, il tempo per mettersi in regola è stato più volte posticipato fino al termine ultimo del 16 ottobre 2017. Infatti, per coloro i quali non avessero operato la ritenuta del 21% per gli affitti stipulati nel periodo compreso tra il 1° giugno all’11 settembre è stato scelto di non esercitare sanzioni ma è scattato l’obbligo di versare la ritenuta sugli importi incassati a partire dal 12 settembre 2017, quindi i primi versamenti sono stati effettuati il 16 ottobre 2017.

2- con le modifiche apportate in sede di conversione del decreto legge, gli agenti immobiliari sono anche responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno

3- gli agenti immobiliari devono anche trasmettere i dati relativi alle parti intervenute in tali contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i dati stessi.

Grazie alla circolare-n-24 del 12 ottobre 2017 l’Agenzia delle Entrate sono stati chiariti tutti gli aspetti della nuova disciplina (tassa Airbnb): l’ambito applicativo, gli adempimenti a carico degli operatori e dei locatari, nonchè la tempistica anche in relazione all’aspetto sanzionatorio.

In data 25 ottobre, invece, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione una guida alle locazioni brevi (scaricabile qui) e un video esplicativo con le modalità operative della normativa.

Nessun commento

Acquistare e vendere casa. Perché affidarsi ad un agente immobiliare?

Abbiamo chiesto ad alcuni clienti che hanno recentemente acquistato o venduto casa con noi quali vantaggi avessero riscontrato nell’affidarsi ad un agente immobiliare piuttosto di “cavarsela da soli”.

In un momento storico nel quale il fai-da-te è diventato un modo di vivere e chiunque leggendo un paio di blog ritiene di poter diventare esperto dei più disparati ambiti, nel mercato immobiliare riscontriamo quotidianamente la stessa confusa dequalificazione. Allora cerchiamo di rispondere a questa domanda: perché affidarsi ad un agente immobiliare? Perché pagare un intermediario?

 

agente_immobiliare

Siamo consapevoli che l’agente immobiliare appartenga ad una delle categorie professionali verso le quali sussistono profondi pregiudizi e pertanto, troppo spesso, si è portati a pensare che la provvigione sia una spesa superflua, tanto “casa mia me la vendo da solo”… forse si, o forse no! Allora la domanda che viene naturale porsi è: perché affidarsi ad un agente immobiliare?

A questa domanda abbiamo deciso di rispondere utilizzando il punto di vista del cliente e le testimonianze che abbiamo raccolto ci hanno veramente stupito e, non lo nascondiamo, riempito di orgoglio. Il grassetto è opera nostra, i testi sono semplicemente copiati e incollati.

La promozione pubblicitaria, la cura del cliente e la gestione della trattativa.

Vera e Angelo:

Abbiamo visto le foto della nostra futura casa su un opuscolo di case in vendita. Ci ha colpito subito, ma era troppo costosa per noi. Però continuavamo a pensarla…

Abbiamo deciso di andare a dare un’occhiata comunque, e la vista ha confermato l’impressione iniziale…era lei! Ma c’era sempre il problema del prezzo.

Poi, il miracolo: una mail dell’agenzia immobiliare ci avvertiva che il prezzo era sceso. E lì non abbiamo più avuto dubbi. Abbiamo fatto l’offerta, ma trattare con il proprietario si è rivelato più difficile del previsto: solo grazie alla mediazione degli agenti immobiliari tutto si è concluso nel migliore dei modi. 

E la casa è diventata nostra!

La gestione dell’immobile, la selezione della clientela, la risoluzione delle problematiche durante e post vendita.

 

Mario C.

“La vendita della nostra casa non è stata facile, sono passati molti mesi dalla prima proposta di vendita all’acquisizione finale da parte di un acquirente. La nostra casa non era un immobile per così dire ordinario e comune: posizionato nel centro storico di Viterbo, si caratterizza per delle particolarità architettoniche che non tutti possono probabilmente apprezzare. In questo caso, quindi, l’Agenzia ha dovuto compiere un lavoro di selezione dei clienti, mostrando l’immobile solo a persone che potenzialmente sarebbero potuti divenire acquirenti. Difficilmente avrei avuto, sia io che la mia famiglia, il tempo per incontrare le persone interessate e mostrar loro l’immobile.

 

Una volta trovato l’acquirente l’Agenzia ha svolto un ruolo di vera e propria intermediazione, ponendosi tra gli attori interessati all’operazione di vendita, svolgendo probabilmente un lavoro che potremmo anche definire “diplomatico”. In questi casi, infatti, si accendono gli animi sia da una parte sia dall’altra: chi vende non vuole cedere l’immobile per “poco”, chi compra non vuole spendere “troppo”. Proprio in questo momento serve un terzo soggetto, capace di dare consigli e di non far naufragare una possibile conclusione ideale per tutti. Nel nostro caso la controproposta dell’acquirente ci aveva lasciato in un primo momento insoddisfatti ed eravamo inclini a rifiutarla. L’Agenzia immobiliare ci ha invece fatto notare la congruità della proposta e la possibilità, inoltre, di perfezionarla, in modo tale da non lasciarla cadere. Una risposta affrettata e troppo emotiva ci avrebbe fatto perdere una buona vendita.

Una volta conclusa la trattativa il ruolo dell’Agenzia è rimasto fondamentale, soprattutto nella preparazione di tutta la documentazione necessaria, comprese quelle numerose questioni tecniche che era necessario definire. Proprio questo è un altro aspetto importante che non avremmo potuto facilmente risolvere da soli. L’Agenzia immobiliare non solo ha offerto aiuto e assistenza nelle fasi preliminari, ma ha messo a nostra disposizione anche altre professionalità, tra cui quella del geometra, che ha compiuto un servizio importante ai fini della vendita.

Questa esperienza mi ha portato alla convinzione che la professionalità sia anche in questo campo un elemento essenziale. Non ci si può improvvisare agenti immobiliari e non si può pensare di conoscere un mondo così complicato, regolato sia da numerose leggi e cavilli, sia anche da dinamiche umane anche molto complesse.

Con queste testimonianze vorremmo scalfire il pregiudizio che c’è nei confronti dell’agente immobiliare e dimostrare che con la legislazione attuale, i paletti urbanistici-catastali e le necessità delle parti, il lavoro dell’agente immobiliare è veramente difficile e pieno di insidie. Troviamo ingenuo ritenere che per vendere o comprare il bene più importante per la propria famiglia non sia necessario affidarsi ad un professionista! D’altronde se la nostra macchina iniziasse a fare le bizze, chiameremmo un meccanico, così come se quel tremendo raffreddore non passasse, ci faremmo visitare dal nostro medico… ecco ci piace pensare all’agente immobiliare come al medico delle nostre case e, pur essendo consapevoli che sia impossibile fare senza rischiare di incorrere in errori (seppur in buona fede), vi descriviamo il ruolo dell’agente immobiliare usando le parole del nostro caro Mario C.: oltre a essere un po’ diplomatico, l’Agente immobiliare deve essere anche un po’ psicologo!