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REGOLARITA’ URBANISTICO CATASTALE. Dal LIVE alla realtà: cos’è? cosa comporta? e come si può ottenere?

Per comprendere al meglio cosa si intende per REGOLARITÀ URBANISTICO CATASTALE di un immobile bisogna affrontare i due aspetti in modo distinto ma parallelamente.

Per quanto riguarda la situazione CATASTALE di un immobile, a partire dal primo luglio 2010 prima della stipula di un atto di compravendita, il notaio deve verificare che questo sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale) il quale a sua volta deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

In mancanza di queste dichiarazioni, l’atto di compravendita o di trasferimento della proprietà dell’immobile è NULLO!


Dunque, come è possibile sapere se un immobile è regolarmente accatastato e ciò che risulta dai registri catastali è conforme alla realtà?

Beh la risposta più semplice è affidarsi ad un tecnico. Ad esempio l’agente immobiliare, avendo la possibilità di vedere l’immobile e verificare l’intestazione catastale ed avere accesso, con una delega, alle planimetrie depositate presso il catasto, può accertarsi che il fabbricato sia:

– regolarmente dichiarato in catasto (quindi che l’immobile è censito),

– che l’intestazione catastale corrisponde alla realtà (cioè che l’intestatario è il reale proprietario),

– che la planimetria depositata in catasto raffiguri esattamente lo stato di fatto dell’immobile,

– che i dati di consistenza, categoria, classe e rendita catastale siano aggiornati.

Nel nostro lavoro si verificano con una certa frequenza situazioni di incongruità.

Tra le più frequenti c’è quella in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato correttamente volturato in catasto, per “dimenticanza” del proprietario ma anche a causa di un errore del catasto stesso. Quindi il titolare dell’immobile non risulta il proprietario stesso.
Può anche accadere che in catasto non sia stata depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi) o, ancora più frequentemente, che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno).

Altre volte, nelle planimetrie degli appartamenti ad esempio, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta.

Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.

Tutte situazioni nelle quali ci imbattiamo quotidianamente e delle quali il più delle volte gli stessi proprietari non sono consapevoli.

Poiché in sede di atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile e deve inoltre dichiarare la regolarità di tutti i dati catastali del fabbricato, deve essere sicuro di ciò che dichiara perché non solo l’atto potrebbe risultare nullo ma soprattutto perchè, se l’immobile non fosse conforme, l’acquirente potrebbe voler essere risarcito per il mancato acquisto.

Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma della proposta d’acquisto/contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto. Ecco perché vi invitiamo ad affidarvi a degli agenti immobiliari esperti. Uno strumento ulteriore è l’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Fermo restando che se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l’intervento di un tecnico, a spese del venditore) prima del rogito.

Per quanto concerne l’aspetto EDILIZIO e URBANISTICO di un immobile, la legge obbliga il venditore a garantirne la regolarità edilizia e urbanistica, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nell’atto di compravendita.
D’altronde gli atti di compravendita di fabbricati sono considerati nulli se non contengono gli estremi del titolo abilitativo in conformità dei quali sono stati edificati, o in alternativa gli estremi del permesso di costruire in sanatoria (in caso di condono).
Per i fabbricati realizzati prima del 1 settembre 1967, è invece sufficiente che il venditore attesti che la costruzione era iniziata anteriormente a tale data, assumendone la responsabilità sul piano penale in caso di falso.
Il notaio riporta negli atti le dichiarazioni del venditore, ma può verificarle solo sotto il profilo formale, e non nel contenuto, dato che non possiede le conoscenze tecniche necessarie ed esamina solo i documenti relativi all’immobile senza poterne verificare lo stato di fatto.
L’acquirente deve dunque scegliere se fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità), oppure chiedere l’intervento di un tecnico di propria fiducia (ingegnere, geometra o architetto, un agente immobiliare ne potrebbe consigliare alcuni) che, prima del rogito, esamini la documentazione fornita dal venditore, la controlli recandosi presso l’Ufficio tecnico del Comune, e faccia un sopralluogo nell’immobile oggetto di vendita, verificando la situazione di fatto, rilasciando infine una certificazione della piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale, e dell’agibilità dell’immobile.
In alcune parti d’Italia, questa certificazione è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, ma non è obbligatoria per legge. La decisione, comunque, spetta all’acquirente, che deve anche sostenerne il costo.
Solo in questo modo, però, l’acquirente può essere sicuro di non avere sorprese dopo l’acquisto.

Quindi per affrontare un rogito senza preoccupazioni da una o dall’altra parte contraente, vi invitiamo ad affidarvi ad un’agenzia immobiliare seria e competente che possa valutare lo stato urbanistico catastale dell’immobile e consigliarvi un tecnico di fiducia che possa regolarizzare la situazione, ove possibile, a prezzi convenzionati.

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AGENTE IMMOBILIARE: chi è? cosa fa? Accenni e linee guida di una professione diffusa ma poco conosciuta

Chi è un agente immobiliare? Di cosa si occupa? E come potrebbe esserti d’aiuto?

Riprendendo le fila di un discorso di cui abbiamo tracciato le linee guida nel LIVE di oggi pomeriggio, ci preme approfondire alcune sfaccettature della figura professionale dell’agente immobiliare.

Secondo l’articolo 1754 del Codice Civile, l’agente immobiliare è un mediatore che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, verso le quali non nutre rapporti di collaborazione, dipendenza né di rappresentanza.

L’agente immobiliare é un professionista che ha superato un esame presso la propria Camera di Commercio avendo frequentato un corso di formazione riconosciuto o dopo un anno di praticantato presso un’agenzia immobiliare. L’agente immobiliare è identificato da un patentino con il quale risulta iscritto al Registro delle Imprese della Camera dai Commercio in cui risiede.

Come diceva Stefano nel Live, verso coloro i quali esercitano la professione abusivamente si sono fortunatamente irrigidite le ammende facendo addirittura scattare il regime penale (previsto dall’articolo 348 del Codice Penale), già a partire dalla seconda infrazione.

Tra l’altro colui che esercita l’attività senza essere iscritto al REA, non ha alcun diritto alla provvigione.

Fermo restando che la lotta agli abusivi consentirà di ridurre sensibilmente la piaga delle truffe in campo immobiliare, la domanda che rimane è: Perché devo affidarmi ad un agente immobiliare?

Per l’appunto, non è un obbligo! In Italia, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, tante trattative avvengono privatamente senza l’intermediazione di un agente immobiliare. Ma con quali risultati? Con quali rischi?

Affidarsi ad un agente immobiliare è una garanzia di maggiore sicurezza e tranquillità all’interno di una trattativa. Perché l’agente immobiliare è in grado di comprendere se l’immobile è conforme alle norme urbanistico catastali e consigliare le giuste strade per sanare le situazioni. Perché conosce le disposizioni giuridiche legate alla compravendita di un immobile ed è in grado di saper leggere o stilare un contratto d’acquisto che tuteli entrambe le parti.

La provvigione dell’agente non deve essere considerata un costo. Il più delle volte rientra nei parametri di una trattabilità che altrimenti, senza l’ausilio di una figura terza, non si sarebbe verificata. Inoltre l’agente immobiliare, offrendo servizi qualificati e soluzioni in grado di rispondere adeguatamente alle nuove esigenze dei clienti consumatori e del mercato immobiliare in continua evoluzione.

Sulla scia di questa consapevolezza la Fiaip ha tratteggiato le linee guida a definizione della professione di agente immobiliare.

Sono stati individuati tre livelli di conoscenza, abilità e competenze oltre a comprendere un costante aggiornamento professionale.

Di prassi l’agente immobiliare deve possedere conoscenze generiche:

  • elementi di diritto, leggi, norme nazionali ed europee inerenti il settore;
  • aspetti igienico-sanitari, ambientali energetici e di sicurezza, principi normativi in materia di edilizia e norme costruttive,
  • tipi di assicurazione inerenti il bene immobile,
  • procedure di finanziamento di una transazione immobiliare,
  • elementi di costruzione e manutenzione degli immobili,
  • contesto politico-economico nelle transazioni internazionali relativo al settore immobiliare.

l’agente immobiliare deve avere conoscenza di base inerenti:

  • sovvenzioni, stanziamenti e incentivi fiscali relativi agli immobili,
  • nozioni di urbanistica e sviluppo immobiliare,
  • elementi di tutela del consumatore,
  • termini e definizioni economico-finanziari relativi alle transazioni immobiliari,
  • rendimento degli investimenti immobiliari,
  • elementi di marketing immobiliare,
  • norme edilizie attinenti i servizi degli agenti immobiliari e le norme tecniche.

Infine, tra le conoscenze approfondite deve annoverare:

  • funzione sociale dell’agente immobiliare,
  • nozioni relative al mercato immobiliare in cui l’agente opera,
  • la normativa antiriciclaggio e
  • legislazione relativa alla tutela della privacy,
  • principi fiscali della legislazione, contrattualistica,
  • costi d’uso e di gestione di un bene immobile,
  • tecniche di presentazione orale e scritta, estimo e valutazione.

Tra le competenze dell’agente immobiliare sono state individuate:

  • la capacità di trasferire in modo adeguato le informazioni al cliente nel rispetto del codice deontologico e della legislazione vigente,
  • la capacità di stimare il valore di mercato degli immobili,
  • capacità inerenti le transazioni immobiliari come ad esempio quella di redigere contratti in materia immobiliare,
  • la registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri.

Quali sono invece gli elementi che certificano laprofessionalità dell’agente immobiliare?

  • Ogni agente immobiliare deve mantenere un livello di conoscenza mediante uno specifico e qualificato apprendimento continuo partecipando a corsi, seminari di studi, master, dottorati, incontri, conferenze che portino al conseguimento di un adeguato numero non inferiore a 20 crediti formativi annuali.

I corsi formativi devono avere come oggetto le aree inerenti l’attività professionale dell’agente immobiliare, con particolare riferimento alle norme professionali e deontologiche, estimo, tecniche per materiali per l’edilizia, diritto civile e tributario, marketing e comunicazione, tecnica bancaria, urbanistica, ambiente e pianificazione nel governo del territorio, principi di economia e mercato immobiliare, home staging e fotografia, valutazione degli immobili, transazioni immobiliari, aspetti ambientali ed energetici degli immobili, amministrazione aziendale.

“I requisiti sui quali viene valutato un professionista in un’ottica moderna e orientata ai risultati…trattandosi di un bene fondamentale per le esigenze delle persone con contenuti tecnici complessi, valori economici significativi, un valore sociale e financo morale, la corretta valutazione della “qualità” dell’agente immobiliare secondo la norma UNI EN 15733 è una priorità assoluta.” Piero Torretta, Presidente UNI

Quali risultati ci si aspetta di ottenere?

  1. Adottare una modalità professionale e tracciare dei confini netti che aiutino a riconoscerne i tratti significa agire con chiarezza, trasparenza, linearità oltre a favorire la legalità contribuendo a valorizzare la professionalità dell’agente immobiliare con ricaduta positiva per il cittadino,
  2. elevare la professione dell’agente immobiliare, tenuto conto delle normative e delle migliori pratiche in uso a livello di Unione Europea e di orientamento della giurisprudenza, con un sistema di controlli orientati a evitare qualunque rischio nell’ambito della compravendita e/o locazione per favorire la riduzione dei contenziosi e incentivando la circolazione regolare degli immobili, il tutto a tutela e nell’esclusivo interesse della comunità.
  3. creare un metodo comune di lavoro che, in linea con gli standard europei, possa valorizzare al massimo la rete degli agenti immobiliari operativi in Italia.
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Villa singola a Tuscania. Una valorizzazione complessa: nuovo aspetto di una casa ferma agli anni ’70

A Tuscania, non distante dall’ingresso al centro storico, con giardino ed ascensore, abbiamo accettato l’incarico di vendita di una villa indipendente su due livelli con taverna e garage.

La villa, benchè ottimamente mantenuta, internamente e esternamente era rimasta invariata all’anno della costruzione

Quando abbiamo proposto l’intervento di home staging, i proprietari, che avevano acquisito la villa in eredità, hanno da subito capito le potenzialità dell’intervento ed hanno accettato la sfida.

IL SOGGIORNO prima e dopo

L’INGRESSO prima e dopo

LA SALA DA PRANZO prima e dopo

LA CUCINA prima e dopo

IL DISIMPEGNO prima e dopo

LA CAMERA DA LETTO prima e dopo

L’ESTERNO prima e dopo

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ECCEZIONALE EVENTO: 21-23 Giugno 2019 saremo a Beijing | Cina

La 19a edizione consecutiva di LPS si terrà il 21-23 giugno 2019, presso lo splendido edificio Wanda Vista Beijing (Sofitel), nel cuore della città cinese.
LPS Beijing è una fiera immobiliare di calibro mondiale che attirerà più di 6000 investitori asiatici durante i tre giorni di apertura.

La fiera LPS è un evento esclusivo poichè gli ospiti possono accedere solo se invitati.

Sponsorizzato da Ferretti Group e Bank of East Asia, LPS Beijing 2019 si terrà presso nel cuore del quartiere degli affari di Pechino.

Questo affascinante spazio espositivo permetterà agli acquirenti di immobili di lusso di visitare le migliori proprietà del mondo in un’atmosfera unica.

OSPITI_Beijing 2019

LPS Beijing 2019 è un evento solo su invito!
La fiera è rivolta ad un pubblico altamente mirato di acquirenti di proprietà di lusso, investitori di alto livello, VIP e persone facoltose.
Si prevede che oltre 6.000 visitatori mirati visiteranno l’edizione di quest’anno. LPS Beijing è la principale fiera immobiliare in Cina.

Saranno presenti le migliori agenzie immobiliari residenziali di lusso provenienti dagli Stati Uniti, dagli Emirati Arabi, Australia, Malesia e Europa.

Saranno presenti anche i principali costruttori mondiali, gli architetti internazionali e le aziende di interior design specializzate in immobili di lusso.
Anche le società di gestione patrimoniale e le banche private faranno parte dello show, fornendo assistenza finanziaria agli investitori cinesi di case di lusso.
Le aziende specializzate nell’assistenza ai VIP con le loro esigenze di immigrazione mostreranno i loro servizi così come gli specialisti delle proprietà commerciali internazionali di fascia alta.

LPS Beijing mette in atto diverse opportunità per i VIP e gli espositori di interagire in modo fluido.
Oltre all’acclamato LPS Gala Cocktail Party, l’attesissima Grand Opening dedicata agli ospiti VIP e i suoi sempre popolari Forum e Conferenze di proprietà di LPS, quest’anno l’LPS Beijing ospiterà anche nuovi ed entusiasmanti eventi.

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NEWS: Cedolare secca per i negozi

CEDOLARE SECCA PER I NEGOZI

La legge di bilancio, in vigore dall’1 Gennaio, prevede l’avvio del regime della cedolare secca per l’affitto di locali commerciali.

Di seguito le principali cose da sapere:

  1. I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019
  2. La cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto
  3. Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente
  4. La cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate
  5. Possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori
  6. L’aliquota della cedolare è pari al 21%.
  7. Non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”
  8. L’Agenzia delle entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Fonte: Fiaip – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali