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Guida all’acquisto della casa. Breve sintesi delle cose da sapere prima di acquistare la casa

La proposta di acquisto

Il primo passo per l’acquisto di una casa per l’acquirente è quello di firmare una proposta di acquistoche dovrà essere presentata al venditore. La proposta di acquisto è un formale contrattoed è bene prestare la massima attenzione prima di firmarne una!

Generalmente, la proposta ha il solo scopo di informare la parte venditrice sulla cifrache la parte acquirente intende offrire per l’acquisto.

Nei nostri formulari invece indichiamo tutti gli elementi essenziali di un contratto quali:

– i nomi e i dati dei contraenti;
– le caratteristiche dell’immobile (indirizzo e descrizione);
– il prezzo pattuito per la futura compravendita;
– termine per la sottoscrizione del contratto definitivo;
– gli obblighi dei contraenti;

– situazione urbanistico catastale;

– situazione ipotecaria;

– situazione condominiale,

 

In questo caso, contenendo tutti gli elementi fondamentali che deve possedere un contratto, la proposta d’acquisto sarà vincolante per l’acquirente per il suo periodo di validità e lo diventerà anche per il venditore qualora egli decidesse di firmarla per accettazione.

Con la firma per accettazione la proposta di acquisto assume la forma di contrattopreliminaree l’assegno, intestato al venditore (mai all’agenzia, mi raccomando) e a lui consegnato assumerà carattere di accontoo di caparra confirmatoriadi cui parleremo successivamente.

Il contratto preliminare (compromesso)
Firmando la proposta di acquisto/compromesso l’acquirente si obbliga a comprare la casa, senza possibilità̀ di ripensamenti, quindi il documento deve contenere tutte le clausole del futuro contratto di compravendita: il prezzo, la descrizione precisa di cosa stiamo comprando, il termine per stipulare il rogito davanti al notaio, gli eventuali accordi particolari intervenuti tra le parti.

Il compromesso può̀ essere predisposto dall’agenzia immobiliare, o da una delle parti o, ancora, dal notaio.

Il contratto preliminare può essere autenticato dal notaio, e trascritto nei Registri Immobiliari. In tal caso vale come una prenotazione all’acquisto e da quel momento l’acquirente non corre il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali. La trascrizione del contratto preliminare è opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore.

La caparra o l’acconto
Alla firma della proposta di acquisto, se assimilabile al compromesso come scritto sopra, l’acquirente versa al venditore, tramite l’agenzia, un assegno a lui intestato, che può essere definito “acconto” o “caparra”. L’acconto è un anticipo sul prezzo, mentre la caparra confirmatoria ha una funzione particolare: il venditore, se non rispetta l’impegno assunto, deve restituire il doppio della caparra ricevuta; se invece è l’acquirente che si tira indietro, perde la caparra versata. Ricordiamo di completare gli assegni in ogni parte (anche la data), e di farne una fotocopia da consegnare al notaio.

Registrare il compromesso
Il compromesso deve essere sempre registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando l’imposta di registro e applicando le marche da bollo. Le imposte sono a carico dell’acquirente. Anche la proposta accettata deve essere registrata. L’agenzia immobiliare è responsabile della registrazione del compromesso (o della proposta accettata).

 

L’intestazione della casa
La scelta sull’intestazione della casa, in relazione alla situazione famigliare e al regime patrimoniale dei coniugi, può incidere sulla tassazione dell’atto di acquisto e sulle imposte da pagare in seguito (Imu). Parlatene in anticipo con l’agente immobiliare o con il notaio.

Verificare la regolarità urbanistica e catastale
Il venditore deve garantire la regolarità edilizia e urbanistica della casa e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, e il notaio inserisce le sue dichiarazioni nell’atto di compravendita. Va tenuto presente, però, che il notaio riporta le dichiarazioni del venditore ma non ha la possibilità di verificarle. Per questo c’è l’agenzia immobiliare!

Per una maggiore sicurezza, l’acquirente può chiedere all’agenzia immobiliare l’intervento di un tecnico che verifichi la regolarità urbanistica e catastale prima del rogito, facendo un sopralluogo e controllando la documentazione all’ufficio tecnico del Comune. Il costo delle verifiche è carico dell’acquirente.

Cancellare le ipoteche
Se ci sono ipoteche sulla casa, devono essere cancellate a spese del venditore. Spesso il venditore paga il debito con il prezzo della vendita della casa, quindi si fa tutto contestualmente al rogito. L’acquirente prepara un assegno circolare intestato direttamente al creditore che ha iscritto l’ipoteca, che interviene per ritirarlo al momento della firma dell’atto, rilasciandone quietanza. L’ipoteca può essere cancellata subito, con uno specifico atto notarile (a spese del venditore). Se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo bancario, si può anche utilizzare la procedura di cancellazione “automatica” dell’ipoteca (a spese della banca), che però avverrà dopo almeno 30 giorni dal pagamento. In questo caso l’agenzia immobiliare nè tantomeno il notaio non possono dare alcuna garanzia sulla cancellazione.

Chiedere il mutuo
Se per comprare la casa bisogna richiedere un mutuo, è meglio informarsi in anticipo, scegliendo la banca e ottenendo un’indicazione preventiva sulla fattibilità dell’operazione (in base alla somma che occorre, al proprio reddito e al valore della casa) e sui tempi necessari. è comunque opportuno inserire nella proposta di acquisto/compromesso una clausola che consenta di rinunciare all’acquisto (senza spese) se la banca non concedesse il mutuo. Per evitare equivoci, è importante specificare alla banca che la somma dovrà essere consegnata al momento del rogito (se necessario con un prefinanziamento), chiedendo di preparare gli assegni circolari intestati al venditore per l’importo corrispondente al saldo del prezzo che deve essere pagato alla firma del contratto definitivo di compravendita. La MED-IMM Homes & Properties mette a disposizione dei propri clienti, del tutto gratuitamente, un consulente finanziario della Auxilia Finance che verificherà la condizione finanziaria e darà una prefattibilità del mutuo quasi in tempo reale.

La classe energetica
Il costo per il riscaldamento dipende dalla classe energetica della casa, quindi è meglio informarsi bene prima del compromesso. L’attestato di certificazione energetica deve essere predisposto a spese del venditore e allegato al rogito.

La detrazione fiscale per la ristrutturazione
Se state acquistando una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate con l’agenzia o con il notaio la possibilità di chiedere la detrazione fiscale di parte delle spese sostenute. Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, la detrazione fiscale eventualmente spettante al venditore si trasferisce all’acquirente, salvo patto contrario. E’ meglio accordarsi su questo aspetto già nella proposta di acquisto/compromesso.

Il pagamento del prezzo
Il prezzo della casa si paga al momento del rogito, normalmente con assegni circolari non trasferibili intestati al venditore, da richiedere in banca con alcuni giorni di anticipo. I normali assegni bancari, invece, possono essere utilizzati solo con il consenso del venditore, che potrebbe anche rifiutarli. Ricordiamo che i contanti (o gli assegni trasferibili) si possono usare solo fino all’importo complessivo di 2999,99 euro.
Se il prezzo è pagato dai genitori, può essere opportuno farlo risultare nell’atto, per evitare problemi fiscali. Parlatene con il notaio per trovare la soluzione migliore.

Il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio
Ciascuna delle parti ha il diritto di chiedere che il saldo del prezzo della compravendita sia consegnato al notaio, che deve trattenerlo in deposito su uno specifico conto corrente dedicato, fino a che sarà eseguita la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e sarà verificata l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli.
In questo modo l’acquirente risulta pienamente tutelato contro qualsiasi problema che potrebbe intervenire tra la firma dell’atto e la sua trascrizione nei registri immobiliari, che ne determina l’opponibilità verso i terzi.
Possono essere lasciate in deposito anche le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate).

La consegna delle chiavi
La consegna delle chiavi della casa avviene normalmente al momento del rogito. La consegna anticipata o successiva può essere concordata con il venditore nel compromesso, e poi menzionata nel rogito.

Le agevolazioni per la prima casa
Verificate in anticipo con l’agenzia i requisiti per le agevolazioni sulla prima casa. Ricordate che il possesso di altra abitazione nello stesso Comune (anche se non è prima casa) può impedire l’agevolazione sul nuovo acquisto.

Il credito d’imposta per il riacquisto di prima casa
Chi aveva comprato la prima casa e poi l’ha venduta (da meno di un anno), ha diritto a uno “sconto” sulle imposte per il riacquisto dell’abitazione principale. Ricordiamo di portare al notaio le copie degli atti di acquisto e vendita della vecchia casa (e le eventuali fatture).

Comprare l’autorimessa
Chi compra un’autorimessa destinata al servizio (o “pertinenza”) della propria abitazione può avere diritto ad alcune agevolazioni fiscali. Parlatene in anticipo con l’agenzia immobiliare.

Spese condominiali e regolamento di condominio
Prima del rogito, il venditore deve dimostrare di aver pagato tutte le rate delle spese condominiali già scadute, e consegnare una copia del regolamento di condominio.