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REGOLARITA’ URBANISTICO CATASTALE. Dal LIVE alla realtà: cos’è? cosa comporta? e come si può ottenere?

Per comprendere al meglio cosa si intende per REGOLARITÀ URBANISTICO CATASTALE di un immobile bisogna affrontare i due aspetti in modo distinto ma parallelamente.

Per quanto riguarda la situazione CATASTALE di un immobile, a partire dal primo luglio 2010 prima della stipula di un atto di compravendita, il notaio deve verificare che questo sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale) il quale a sua volta deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.

In mancanza di queste dichiarazioni, l’atto di compravendita o di trasferimento della proprietà dell’immobile è NULLO!


Dunque, come è possibile sapere se un immobile è regolarmente accatastato e ciò che risulta dai registri catastali è conforme alla realtà?

Beh la risposta più semplice è affidarsi ad un tecnico. Ad esempio l’agente immobiliare, avendo la possibilità di vedere l’immobile e verificare l’intestazione catastale ed avere accesso, con una delega, alle planimetrie depositate presso il catasto, può accertarsi che il fabbricato sia:

– regolarmente dichiarato in catasto (quindi che l’immobile è censito),

– che l’intestazione catastale corrisponde alla realtà (cioè che l’intestatario è il reale proprietario),

– che la planimetria depositata in catasto raffiguri esattamente lo stato di fatto dell’immobile,

– che i dati di consistenza, categoria, classe e rendita catastale siano aggiornati.

Nel nostro lavoro si verificano con una certa frequenza situazioni di incongruità.

Tra le più frequenti c’è quella in cui il precedente passaggio di proprietà del fabbricato non è stato correttamente volturato in catasto, per “dimenticanza” del proprietario ma anche a causa di un errore del catasto stesso. Quindi il titolare dell’immobile non risulta il proprietario stesso.
Può anche accadere che in catasto non sia stata depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi) o, ancora più frequentemente, che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete, realizzazione di un nuovo bagno).

Altre volte, nelle planimetrie degli appartamenti ad esempio, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta.

Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.

Tutte situazioni nelle quali ci imbattiamo quotidianamente e delle quali il più delle volte gli stessi proprietari non sono consapevoli.

Poiché in sede di atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile e deve inoltre dichiarare la regolarità di tutti i dati catastali del fabbricato, deve essere sicuro di ciò che dichiara perché non solo l’atto potrebbe risultare nullo ma soprattutto perchè, se l’immobile non fosse conforme, l’acquirente potrebbe voler essere risarcito per il mancato acquisto.

Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma della proposta d’acquisto/contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto. Ecco perché vi invitiamo ad affidarvi a degli agenti immobiliari esperti. Uno strumento ulteriore è l’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Fermo restando che se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l’intervento di un tecnico, a spese del venditore) prima del rogito.

Per quanto concerne l’aspetto EDILIZIO e URBANISTICO di un immobile, la legge obbliga il venditore a garantirne la regolarità edilizia e urbanistica, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nell’atto di compravendita.
D’altronde gli atti di compravendita di fabbricati sono considerati nulli se non contengono gli estremi del titolo abilitativo in conformità dei quali sono stati edificati, o in alternativa gli estremi del permesso di costruire in sanatoria (in caso di condono).
Per i fabbricati realizzati prima del 1 settembre 1967, è invece sufficiente che il venditore attesti che la costruzione era iniziata anteriormente a tale data, assumendone la responsabilità sul piano penale in caso di falso.
Il notaio riporta negli atti le dichiarazioni del venditore, ma può verificarle solo sotto il profilo formale, e non nel contenuto, dato che non possiede le conoscenze tecniche necessarie ed esamina solo i documenti relativi all’immobile senza poterne verificare lo stato di fatto.
L’acquirente deve dunque scegliere se fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità), oppure chiedere l’intervento di un tecnico di propria fiducia (ingegnere, geometra o architetto, un agente immobiliare ne potrebbe consigliare alcuni) che, prima del rogito, esamini la documentazione fornita dal venditore, la controlli recandosi presso l’Ufficio tecnico del Comune, e faccia un sopralluogo nell’immobile oggetto di vendita, verificando la situazione di fatto, rilasciando infine una certificazione della piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale, e dell’agibilità dell’immobile.
In alcune parti d’Italia, questa certificazione è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, ma non è obbligatoria per legge. La decisione, comunque, spetta all’acquirente, che deve anche sostenerne il costo.
Solo in questo modo, però, l’acquirente può essere sicuro di non avere sorprese dopo l’acquisto.

Quindi per affrontare un rogito senza preoccupazioni da una o dall’altra parte contraente, vi invitiamo ad affidarvi ad un’agenzia immobiliare seria e competente che possa valutare lo stato urbanistico catastale dell’immobile e consigliarvi un tecnico di fiducia che possa regolarizzare la situazione, ove possibile, a prezzi convenzionati.