Partiamo da un semplice presupposto: generalmente, la parte venditrice non è soggetta ad alcun tipo di tassa o imposta in seguito all’atto di compravendita.
Tuttavia, esiste un caso particolare: la plusvalenza.
Plusvalenza: di cosa si tratta?
Per plusvalenza si intende il guadagno che si ha tra l’acquisto di una casa e la sua rivendita. Per fare un esempio pratico: è il guadagno che potreste avere se il valore di vendita è maggiore di quello d’acquisto.
Tale plusvalenza è tassata nel caso di:
- Terreni edificabili;
- Terreni oggetto di lottizzazione o fabbricati ivi costruiti.
La plusvalenza, generalmente, non è invece tassata nel caso di:
- Fabbricati;
- Terreni agricoli;
- Terreni non edificabili.
Fabbricati e terreni agricoli non edificabili: le eccezioni
Esistono alcuni casi specifici nei quali la plusvalenza scatta anche nel caso di fabbricati (abitazioni, uffici, negozi, capannoni artigianali o industriali) e terreni agricoli. Questa scatta se l’immobile viene rivenduto entro cinque anni dal suo acquisto. La plusvalenza viene inoltre tassata anche nel caso in cui doveste rivendere un immobile donatovi da meno di cinque anni. In questo caso, il valore iniziale sarà rappresentato dal prezzo a cui il donante aveva acquistato l’immobile.
La plusvalenza, invece, non viene mai tassata quando:
- L’immobile è ottenuto tramite successione;
- Quando l’immobile si vende al pari del prezzo d’acquisto, o più basso;
- Quando si vende un immobile che per più della metà del tempo che stato in vostro possesso era destinato ad abitazione principale.
Come si calcola la plusvalenza?
Esistono due strade diverse per calcolare le tasse relative alla plusvalenza:
- Si può pagare il pagare il 26% della differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita. Ad esempio: acquisto un immobile al prezzo di 100.000€ e lo rivendo a 130.000€, pago il 26% di 30.000€. Questa operazione viene eseguita in sede di atto notarile;
- Non pagare nulla nel momento dell’atto notarile per poi pagare in sede di dichiarazione dei redditi l’imposta IRPEF sul totale dei redditi imponibili del venditore.
La tassazione su fabbricati in corso di costruzione
La vendita di un fabbricato in corso di costruzione, in alcuni casi, segue la regola dei terreni edificabili, che sono sempre tassati in capo al venditore, se producono una plusvalenza.
Per stabilire in quali casi la plusvalenza è tassabile o meno, si fa riferimento allo stato di costruzione dell’immobile. Praticamente, se per il fabbricato sono stati già realizzati i muri perimetrali e la copertura allora si applicano le regole dettate per i fabbricati, cioè la plusvalenza è tassabile solo in caso di vendita entro cinque anni dalla venuta ad esistenza del fabbricato, risultante dal Catasto dei Fabbricati.
Se l’immobile non è considerato “venuto ad esistenza” si applicano le norme sulla vendita di terreni edificabili, secondo le quali la plusvalenza è sempre tassata, senza limiti di tempo.
